Registro De Um Condomínio Fechado

Saiba como funciona a regularização e registro de um condomínio fechado

Normalmente as construtoras, mesmo antes de construir um condomínio fechado, já registram a minuta da convenção do local com o respectivo regimento interno. Assim, mesmo antes de ser ocupado pelos condôminos, o registro deve estar pronto para ser alterados de acordo com a necessidade dos moradores.

Em razão de ser um documento de maior complexidade e de suma importância para o condomínio fechado, é necessário contar com o apoio de um advogado especialista em Direito Imobiliário. O conhecimento do advogado é importante para que o documento tenha a redação correta, atendendo a legislação.

A convenção do condomínio fechado não pode conter itens que contrariem leis, desde as municipais, passando pelas estaduais e federais. Desde o início de um condomínio, é preciso que a convenção tenha pelo menos 2/3 das assinaturas dos titulares das frações ideais, não havendo, aqui, necessidade de uma assembleia para ratificar a decisão. Depois disso, quando houver mudanças no texto, será necessária a realização da assembleia, com a aprovação também de 2/3 dos condôminos titulares.

Assembleia Geral de Instalação do condomínio fechado

A assembleia geral de instalação do condomínio fechado é, de forma geral, convocada pela construtora ou incorporadora. Nessa ocasião é necessário eleger o primeiro síndico, definindo sua remuneração, no caso de haver uma, e também o conselho consultivo.

No caso de não ser elaborada a convenção pela construtora, uma comissão pode ser escolhida para redigir o documento, ou mesmo pode-se delegar a tarefa ao síndico e ao conselho consultivo, com o apoio de um advogado especializado no assunto.

É importante destacar que somente com a minuta da convenção do condomínio fechado, contendo o número necessário de assinaturas dos proprietários titulares das unidades é que a regularização pode ser feita junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Desmembramento do IPTU do condomínio fechado

O IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano, antes e durante a construção de um condomínio fechado, é único para o conjunto do terreno. Depois de emitido o Habite-se para todo o condomínio, com aprovação pela prefeitura e Corpo de Bombeiros, tendo o registro da convenção e a realização da primeira assembleia é que se deve solicitar à prefeitura municipal o desmembramento do IPTU.

Mesmo depois do desmembramento, ainda será mantido um IPTU comum, reunindo as áreas sociais e comuns do condomínio fechado, tais como jardim, garagens ou estacionamentos, que deve ser parte da despesa normal do condomínio, rateado entre os moradores.

O desmembramento do IPTU do condomínio fechado é feito junto à Secretaria de Finanças da prefeitura.

Registro do condomínio fechado

O condomínio fechado só pode ser ocupado pelos moradores depois de expedido o Habite-se pela prefeitura. O documento deve ser solicitado pela construtora ou incorporadora, permitindo que os moradores possam ocupar suas próprias unidades.

Para tanto, deve ser feito o registro das escrituras definitivas e a inscrição do condomínio no Cartório de Registro de Imóveis, anexando a respectiva convenção.

CNPJ do condomínio fechado

O CNPJ é o Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica. Mesmo não sendo uma empresa, o condomínio fechado precisa desse documento para a consecução de contratos com prestadores de serviços ou fornecedores e para poder regularizar a situação de empregados, como porteiros, faxineiros ou outro profissional.

Obtendo a inscrição do CNPJ, o condomínio fechado poderá cumprir com todas as obrigações legais, como recolhimento de INSS, FGTS e Imposto de Renda na Fonte, por exemplo. A regularização do CNPJ deve ser feita, preferencialmente, por um contador especializado em contabilidade para condomínios, para atender todas as necessidades exigidas pela legislação.

Taxa condominial do condomínio fechado

De acordo com a legislação, a taxa condominial só pode ser cobrada depois da entrega das chaves que, por sua vez, só pode ser feita depois da expedição do Habite-se. Portanto, somente após toda a regularização e após a entrega das chaves, seguida da ocupação ou não das unidades, é que se estabelece o valor da taxa condominial, fazendo o rateio entre os condôminos.

No rateio da taxa condominial as unidades vazias, ainda não vendidas pela construtora ou incorporadora, também têm sua taxa envolvida, embora a responsabilidade de seu pagamento esteja a cargo da construtora ou incorporadora, não podendo esse valor entrar na conta dos que já estiverem morando no condomínio fechado.

O passo a passo para a regularização do condomínio fechado

Veja, a seguir, a sequência correta da regularização e registro do condomínio fechado:

  • A construtora ou incorporadora deve ser a responsável pela expedição do Habite-se;
  • A inscrição das escrituras definitivas deve ser feita na unidade responsável pela região do Cartório de Registro de Imóveis;
  • A construtora deve elaborar a convenção inicial, com a assinatura de 2/3 dos proprietários das unidades do condomínio fechado;
  • Deve ser feita a convocação da primeira assembleia para eleição do síndico e do conselho consultivo;
  • Em seguida, deve-se fazer a solicitação do desmembramento do IPTU por suas unidades;
  • O registro do condomínio fechado deve ser feito no cartório de Registro de Imóveis, juntamente com a convenção;
  • O síndico deve fazer a inscrição do condomínio fechado na Receita Federal, conseguindo o número do CNPJ e, automaticamente, a inscrição no INSS para poder registrar os funcionários.

A presença de um advogado especializado em Direito Imobiliário é importante durante todo o processo, atendendo às especificidades de cada condomínio fechado.

Se você ainda tiver dúvidas sobre este ou outros assuntos referente a um condomínio, entre em contato conosco. Teremos um imenso prazer em ajudá-lo!

Até a próxima!

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